DAMASCO INVEST IMÓVEIS S/S LTDA
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Blog » Reforma Tributária e o Impacto nas Locações de Imóveis
Com o intuito de informar nossos clientes, segue um resumo da Reforma Tributária (EC 132/2023 e LC 214/2025) introduz o IVA Dual, que será composto pelos tributos IBS (estadual e municipal) e CBS (federal), em substituição aso atuais ICMS, ISS, PIS e COFINS a partir de 2026, com aplicação plena até 2033.
No setor imobiliário, as locações de imóveis — especialmente quando realizadas de forma habitual e com rendimentos elevados ou não — passam a sofrer nova incidência tributária.
Observação importante:
Como esse tema está ainda sendo homologado, sugerimos a todos os proprietários, que avaliem junto ao seu contador seu caso específico, para adequação ainda no ano corrente, 2026.
Esperamos que com esse Resumo, possamos ajudar a esclarecer o tema aos nossos clientes e amigos.
Com o intuito de facilitar o entendimento, segue uma tabela comparativa da situação atual para a situação futura.
Tabela-Resumo: Principais Mudanças e Impactos
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Tópico |
Situação Atual |
Como Fica com a Reforma (a partir de 2026) |
Observações / Impacto |
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Tributos envolvidos |
IRPF (Carnê-Leão) |
IBS + CBS + IR (pessoa física) / IBS + CBS + IRPJ + CSLL (pessoa jurídica) |
Criação do IVA dual |
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Início da cobrança |
– |
2026 (alíquotas simbólicas: IBS 0,1% + CBS 0,9%) |
Transição até 2033 |
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Quem será tributado (PF) |
Sem limite de imóveis |
Quem alugar +3 imóveis distintos e tiver renda anual > R$ 240.000 |
Atualização anual pelo IPCA |
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Locações residenciais |
Apenas IRPF |
Alíquota estimada de 8,4% (28% – redução de 70% + redutor R$600/imóvel) |
Redutor social de R$600 por imóvel |
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Locações comerciais (PF) |
Apenas IRPF |
Mesmo redutor de 70%, sem redutor social |
Carga efetiva próxima a 8,4% |
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Locações por temporada |
IRPF |
Alíquota efetiva 16,8% (redução de apenas 40%) |
Equiparada à hospedagem (Airbnb, Booking etc.) |
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Sistema de controle (SINTER/CIB) |
Cadastros descentralizados |
Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) obrigatório para todos os imóveis |
Integração de dados com Receita Federal |
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Prazos de adequação CIB |
– |
12 meses (capitais) / 24 meses (demais municípios) |
Ligado ao CPF/CNPJ do imóvel |
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Atualização anual dos valores |
– |
Corrigido pelo IPCA |
Mantém proporcionalidade fiscal |
Segue alguns Exemplos Práticos, de forma didática:
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Tipo de Locação |
Receita |
Cenário |
Carga Tributária Estimada |
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Residencial – PF com R$25.000/mês |
R$ 25.000/mês |
Redutor R$600 + redução 70% |
IBS/CBS ≈ R$ 2.050/mês (8,4%) |
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Comercial – 5 imóveis (R$400.000/ano) |
R$ 33.333/mês |
Enquadra como contribuinte |
8,4% → R$ 33.600/ano |
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Temporada – via plataforma (R$60.000/ano) |
R$ 5.000/mês |
Redução de 40% |
16,8% sobre o aluguel bruto |
O que o LOCADOR deve observar
- Regularizar cadastros no SINTER/CIB assim que o sistema for implantado;
- Emitir documentos fiscais conforme regulamentação municipal;
- Rever contratos de locação para prever os novos encargos;
- Planejar a carga tributária, especialmente se houver múltiplos imóveis ou locações comerciais/temporada.
Conclusões
- A Reforma Tributária traz impacto direto sobre os rendimentos de locação, rincipalmente para quem possui vários imóveis ou aluga por temporada.
- Apesar dos redutores previstos, haverá aumento real de carga tributária para a maioria dos locadores.
- O ideal é que cada proprietário avalie seu caso com um contador para adequar-se antes de 2026.
Fontes
- LEI COMPLEMENTAR Nº 214, DE 16 DE JANEIRO DE 2025.
- ECONET Reforma Tributária descomplicada – CBS, IBS e IS em foco. São Paulo: Econet, 2025.
- Reforma tributária e o PL 1.087/25: Tributação das locações de imóveis - Migalhas
- RECEITA FEDERAL DO BRASIL https://www.gov.br/receitafederal/pt-br/acesso-a- informacao/
